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全经联写字楼发展论坛第5期实录.doc

全经联写字楼发展论坛第5期实录

林子浩
2019-05-18 0人阅读 举报 0 0 0 暂无简介

简介:本文档为《全经联写字楼发展论坛第5期实录doc》,可适用于IT/计算机领域

新形势下的商业地产运营模式创新全经联写字楼发展论坛今年月份,北京商办市场呈现强劲回暖态势,市场需求逐渐扩大,客户选址成交活跃。各个商圈空置率均有所下降。受金融危机波及最大的CBD区域多个年入市项目在今年入住率和租金价格都取得不错的成绩。今年国家一系列的房产调控措施影响到商业地产,商业地产的投资价值日益明显,投资资金向商业地产转移,商业地产投资将成为未来房地产发展重点。论坛时间:年月日::论坛地点:搜房直播室论坛嘉宾:北京乐工场资产管理有限公司董事总经理杨乐涛北京乐工场资产管理有限公司执行总经理何金芯北京旺京置地房地产经纪有限公司总经理王乾瑜主持人:全经联写字楼专业委员会秘书长姜炜直播编辑:搜房网商用频道编辑王寅【姜炜】各位搜房网的网友,大家下午好,在此举办全经联写字楼发展论坛第五期,今天我们请到的三位嘉宾是北京乐工场资产管理有限公司董事总经理杨乐涛,北京乐工场资产管理有限公司执行总经理何金芯,北京旺京置地房地产经纪有限公司总经理王乾瑜,欢迎三位嘉宾,我是全经联专业委员会的秘书长姜炜,现在由我来主持。【姜炜】首先我想介绍一下现在的这种商业地产运营的大背景,大家都知道今年房地产是一个大的调控年,在这个调控背景下,很多专家表示这是发展的黄金期,是黄金十年的开始,咱们对大的市场判断还没有完全转变成现实。今年的结果还是不错的,乐工场的资料也显示出写字楼的空置率正在下降。中关村的空置率是,应该是很好的空置率,我想咱们在这边有很多的项目,另外咱们国家也一直在引导商业地产的投资方向,包括我们看到的保险资金,现在也已经出台了,另外就是一线的品牌企业宣布要进商业地产,其中很多涉及到写字楼的开发。我想今后很多大企业都会比较关注写字楼这部分。我们也一直关注这个方面的工作,乐工场本身也是写字楼委员会的重要成员,在这个期间也借这个平台跟大家介绍一下,全经联写字楼委员会已经启动了编制中国写字楼的产品与服务标准,未来一段时间会整合许多的行业内资源,大家共同来把中国写字楼的工作推向一个更高的标准化的程度。同时,现在想请问一下杨乐涛总经理,我们现在一直讲商业地产运营模式,您介绍一下未来商业地产运营模式和国内大概的发展方向是什么您简单介绍一下,因为现在还是有很多的不确定的因素,还有很多企业是持有,您认为未来应该是什么样的趋势【杨乐涛】现在散卖的项目已经越来越少,整卖的楼更少了,现在商业地产的模式是什么状态从前期住宅市场高速发展的状态来看,商业地产一直处于相对滞后,从规模以及价格,或者买卖市场,写字楼价格一直卖不过住宅的价格,甚至差很多,这都是一种表现。从模式来讲,这么多年来看,市场缺乏规范和透明度,乐工场的成立跟这个有很大的关系,未来写字楼应该怎么做什么模式乐工场很大程度想改变现状,发展一个国内写字楼全新的模式。现在要做面临的问题是什么怎么解决这些问题住宅,我们知道一个楼盘的价格,查询起来很方便,对比住宅,对比其他的产品比如汽车,很清楚的可以知道,买一个电器,我们很清楚的查询到价格,但是写字楼不是这样,我们知道一个楼卖多少钱,或者哪些面积在卖,是很困难的,很难找到一个平台可以查询,和诸多商品市场上完全不一样。【杨乐涛】同样,还有很多的代理商在做这件事情,这也是和其他的行业不一样,他的量对比其他的产品,比例是高的。但是不透明性给这个市场带来的负面的东西很多,当然也会带来一些积极的东西。比如说利用好价格不透明,商家会获取比较高的利益,消费者也可能取得利益,但是不透明性不方便交易,缺乏一个平台。其实乐工场一个是联盟,我们想打造成一个平台,在这个平台使我们的产品变得更加透明,我们的交易变得相对更容易,我们的市场就会因此变得更活跃。东西更容易买和卖,市场也是活跃的,如果市场很难买或者是很难卖,市场就不活跃。我们想改变以前的模式,我们要使市场活跃,平台交易更容易,乐工场现在就是想打造这么一个平台。我们现在找一个写字楼很困难,咨询很困难,我们做的平台就是,查询价格很容易,实现交易也很容易,强大的支撑,我们可以达到,这个就是我们现在做的起因和目标。【杨乐涛】如果说我们做好了这个东西,其实未来市场在不断变化,也在转向商业地产,商业地产迎来了新的机会,我们要做一些事情,使这个市场变得健康。我们成立这个联盟,我们的合作伙伴都在讲这个问题,我们自己要定规则,自己要净化这个市场。联合国在开哥本哈根会议,净化我们人类的生存空间。我们也是同样的,我们从业者,要定一个规则,集体努力净化我们的生存空间,我们的商业规范。以前的社会里面,各行各业都有规定,一样的,我们写字楼市场缺乏这样的。【姜炜】我们计划乐工场,大家能够看到商业地产方面更多是中端客户,是租赁关系。在这个过程,现代社会分工已经形成代理制度,交易的模式,形成交易平台,刚才杨乐涛讲到了,在这个行业或者是这一个群体里面,要净化我们自己的生存环境,大家要遵守规则,这样规则统一了以后,公平竞争环境会使参与者获利,这块,杨总您介绍一下,这样的一个模式对于业主和终端的客户有什么优势我们跟业主,我们给业主提供平台,您看刚才提到客户是更多能够透明的信息,能够更快的交易,总结这两个角度,来表述一下。【杨乐涛】前两天我去一个比较著名的项目,就讲这套模式,我们同时介绍了很多细节,两点,你是不是以前买电器的时候不知道在哪买当时没有国美,没有大中,你是找不到地方买,我们以前没有地方买,不集中,但是有了国美以后,我们知道去那买。卖也是一样的,卖家也没有地方卖。我们服务还有很多,最核心的一点,想买的在哪买同样,你以前觉得推广这个项目在什么地方推广,或者摆在什么地方有更多的人知道,更可以卖这个写字楼,你是不是没有这个地方现在有这样的一个地方,你放在这,可以关注最广,渠道最大,最活跃,我在打造一个写字楼卖场,就是这样的一个定位,其中很重要的,就是他有卖场,客户也好,买家也好,未来能够找到这个地方。现在买写字楼的人很多是通过经纪公司的,经纪公司可以看到,客户也就可以看到,也能满足了,我们现在是打造这个。【姜炜】刚才杨乐涛讲了整个乐工场的模式以及这个机构大的思路以及来源,现在有请乐工场的执行总经理何金芯先生,咱们这个机构具体为不同的业主、加盟的成员以及客户都提供了什么服务还有未来想打造成什么样的一个平台具有什么职能【何金芯】要说起我们的服务还得先说我们的产品,这几年住宅市场可以说惊心动魄,价格的波动上涨,写字楼甚至整个商业地产其实一直感觉不愠不火,有价值被低估的阶段,也有价值凸显的今天。商业地产是非居住的用途,是一种生产资料,客户都是企业或者从事商业活动的机构,而项目提供者也是一些专门的开发商。我们会发现有些开发商做商业地产有一些障碍,原因就是营销环节。写字楼的营销过程比住宅多了中间环节,住宅是很直接的,从客户到房子,无论是别墅还是公寓,都是直接交易的,客户看房购买。【何金芯】而写字楼有中间环节,在中间环节服务的组群又可以分为两种,一是代表选址客户的代理机构,另外一种是替开发商进行项目运营的代理机构。乐工场的主要发起者理想阳光,早期就是项目服务商的角色,这种角色同时服务多个项目,面向广泛的代理渠道,维持统一的价格体系和提供公正畅通的服务,让这些客户代理可以更好的给项目推荐客户,并且能够更多的获得项目的资讯和各种谈判服务。随着进一步发展,只有这两层中间商还有障碍,因为他们之间的配合不是特别顺,我们在原先基础上进行创新,把他们两者之间的服务结合更紧密,更通常。刚才杨总的比喻很生动,建立大卖场!我们可以发现早期商品雏形的时候,养牛的人把牛带到市场上直接卖,没有中间环节,成交的效率确很差,而现在不管是家电还是汽车,有总经销,有一级经销,二级经销,层次越来越多,流动的速度越来越快,中间不止一层,有很多,相反流通的效率确加强了。【何金芯】乐工场一方面把客户代理的公司更好的团结起来,形成联盟性质的团队,另外一方面,更多的开发商可以把项目交给我们提供服务,有一些服务可能不是由我们作为主体,而可能是我们的联盟成员,但是中间的渠道反而更加通畅。为了实现这个目标,我们通过网站的平台,通过短信的平台,通过电子邮件的平台,以及定期活动,联盟的例会,最终达到一个状态:对于一个客户,他只要告诉我们需求,我们可以给他很多选择。因为我们的平台是相对开放的,有很多项目在这里,我们可以卖不同的东西,这样的话客户获得资讯更加方便。另外对开发商来讲,放在我们这个平台上,有效的客户或者是代理会更多,如果某个展示机会,放在我们平台上一天有次关注,那么这都是非常有效的关注,都是直接客户或者客户代理公司,这点来讲和大众媒体区别是很大的。我们很纯粹,就是为了方便交易。这个平台也是刚刚搭建,我们也在不断的优化,最终希望实现更好的服务开发商,服务我们的选址客户,同时创造行业的一个公平的公正的平台。【姜炜】那么何总,我们在这个上面公布的产品和客户的信息是不是都是经过认真的审核的,保证真实性很多在网上的资料,有一个可信度的问题。【何金芯】从我们目前的项目来看,我们已经超越了真实性,真实性是保证信息是正确的,而我们现在还要及时性,就是我们服务的项目,通过盈晟楼盘通软件和乐工场网站的结合,构建一个动态的体系。比如说项目方对客户进行管理登记的时候,跟房间的状态直接关联,我们的代理联盟可以看到哪些面积可以租。第二个,我们想做得更专业性,很多媒体上的写字楼资料,其实比较泛,但是我们会按照写字楼的一套体系,刚才姜总提到构建写字楼的评分体系,也是我们花了很多年时间都在积累的过程。比如电梯,一般意义上资讯提到有几部电梯就可以了,而我们会细化到电梯品牌,梯速,荷载,甚至产地,完全按照生产资料的详细程度来构建的数据库,但是这个数据库的完善需要一个过程。【姜炜】我们写字楼最后的标准一定是可量化的,写字楼产品,其实有很多专业性,有很多的内容在里面,这也是为什么会委员会一直在推广产品服务的状态,刚才两位老总谈到的信息的不透明,现在是信息社会,我们既面临海量的信,又面临信息的不透明,如果有一个平台对信息进行分类,汇集专业信息,透过专业技术手段解决真实性的问题,我想应该是一个专业的信息分类的方向,我想问一下王总,您作为联盟加盟的身份,您当时知道这件事情,愿意参与进来,您是怎么考虑的【王乾瑜】应该有几点,首先这个业务是传统行业,比较单一化,都是靠人员的积累带领可取,去实地的考察,相对比较单一,我觉得要有创新,行业不断的完善、规范、发展,作为代理公司,业务也要创新,我们现在依托平台的力量,依托网络的力量发展自身,这是我们自身的扩充,希望有一个业务的多元化。同时我们作为直接的代理公司来讲,我们面临的竞争对手会更多一点,其实我们和律师事务所,会计师事务所都一样的,都是大家要去直接谈业务,和其他公司有直接的竞争,既然有竞争,就一定会有正当竞争和不正当竞争。作为行业来讲,如果是一个行业的良性发展,公司才会良性发展。有了行业规范,公司才能发展更长远,我也想参与。我觉得我们的最大优势就是我们的专业,市场有很多不专业的公司可能用不正当的手段,我希望加入这个联盟给我更好的竞争平台,是一种良性竞争的平台,也是展示我们公司的一个机会。【王乾瑜】另外,我们加入这个联盟也是想改变一些东西,改变什么呢因为这个行业是从欧盟流传过来的,写字楼也是年代末期才出现的,真正的是从年代中期到现在才开始不断繁荣起来,尤其近几年商业地产,包括一些商业才更好的展现出价值,包括CBD,金融街,关于写字楼这个行业,首先发展空间还是有的,因为随着都市化、国际化,引进的公司越来越多,我们为了加强我们的吸收资源,我们这种单一的操作模式已经慢慢不在完全适应一个新的发展,因为现在客户有一个多元化的信息渠道来掌握更多的信息,所以针对这个,我们觉得加入这个乐工场能够和乐工场得到更多的信息平台的交流。所以对于我们加盟,最重要的两个,第一净化市场,第二多元化的发展自己,进行一个好的信息交流。当然我相信乐工场也同样需要我们这样的加盟商,因为乐工场是一个平台,也需要后续的加盟公司来做这个公司。作为乐工场这个平台来做,单一的某一个业务不太现实,需要我们这样的加盟商进行后续的专业化的服务,合同的完成,我们是互相依托,互相发展,希望能够把这个行业做得更专业化。【姜炜】未来的行业,平台的作用都是必不可少的,乐工场作为一个规范代理,这些平台的价值,刚才王总讲得也比较好,很直接,我需要一个好的平台,让我形成一个很好的交易环境。问一下杨总,很多业主强调资产运营,客户的整体的水准,以及租金的水准,我们这个平台能不能有这方面的作用【杨乐涛】如果是交易,我们讲要想提高租金水准或者价格,或者是收益提高,当然跟客户的量有关系,所有的客户来买这个东西,当然价格会提高,就一个人,面对个楼,也会这样,这是市场竞争。我们做的是就提高量,提高关注度。但是有可能业主收益多了,客户受损,是不是这样的道理我觉得不能这样看,应该做一个平衡,市场也是自然的调整能力,合乎原则,我们做的就是一个平衡,正常的一个竞争,不是非正当的,正常的竞争达到一种平衡,这是我们的目标。作为一个卖场来讲,也不是在这卖每一样东西比原来高,不一定,有可能不透明反而卖得多,但是从长远发展眼光来看,量有可能提高,原来卖一个,,现在卖个,也赚钱。总体上多个平台是好处多的。【姜炜】像乐工场,像咱们委员会这边出的写字楼咨询,类似这样的运营的东西,还是乐工能够多提供一些案例,包括市场的发展趋势,这些方面我们感觉到是一个开发企业比较关注的点,确实大家有的时候,这个帐怎么算,我可以把价格做得很好,但是我空置率很高,空置时间很长,何总现在发展趋势怎么样【何金芯】其实我们应该说真正开始搭建这个平台,具体的工作,大概是半年的时间,目前来看已经有多家代理公司,加盟我们这个联盟,多家公司,涉及到的代理人就多了,大概有近人,每个公司有、个人,光是加盟的人数可能还不太能说明问题。另外一方面,我们可以看到这个平台开始运作,越来越多的开发商愿意把项目交给我们服务,这个月就增加了来个项目,交给我们总代理或者是联盟代理的模式来做,其中比较有代表性的,像中兴发展等等,很多。还有一个最重要的问题,成交的效果,我们大概统计了一下,到月份,我们联盟的成员累计成交将近万平米,就是今年前面这一段时间。万平米对于写字楼市场来讲,可以说涉及到很多楼盘。代理行业,其实是不太容易有垄断性质的,每个公司都有各自能力。一家几万平米,多家加起来就多了。【杨乐涛】万是相当庞大的数字,对北京万是很大的数字,但相对于多家代理公司的基数就不算什么,这是一个总体效应。【姜炜】多家加盟商,项目也在不断增加,这种趋势现在还会以更快的速度发展【何金芯】往好的方向在走,我们的项目通过联盟代理这种服务方式,证明了效果不错,就会有更多的项目愿意我们做,更多的代理商加入,又对项目的营销提供渠道。肯定越来越好。另外从资产的概念,我们现在服务的楼,如果都按照评估价格来看,是很惊人。所以我们有的时候也觉得压力很大,就是要给这些开发商、业主,实现一个保值、增值的结果,这个事业需要开发商,需要联盟,需要媒体,需要大家来支持。【杨乐涛】我们自己的目标,现在大概是几个项目,在我们乐工场直接签的项目也有将近个,目前在谈的项目近期会签约的至少、个,未来发展的一些,我们目标要突破多个项目,在将来的日子,做到上百个,最近我们还有一些没有公布的消息,等合适的时候再公布,有一些大的行业里面在谈战略合作,能接的项目也会更多,并且我们也希望在近期发展到个,甚至用半年时间发展上百个开发商,发展像国外的独立模式,这个平台可以是增长很快的一个平台,跟我们传统的业务不一样。传统的业务今天万,明天万,增长很难,项目也是,我们做项目,今天个,明天个,个,很难,这个增加起来很快,因为你的增量未必是自己做的,有可能是他们做的,这个工作是很快的。【姜炜】大家有一个分工,把各自的优势放在一起,王总加盟了多长时间了【王乾瑜】我们还是比较早,我们第一批。【姜炜】有时间的效果吗【王乾瑜】是这样的,首先从项目上,在平台上获得最大的收益在项目,更多的项目进入我们的合作体系,也有很多的发展商并不了解写字楼的一个运作流程,可能还认为传统意义上我自己做销售,做一些广告宣传,对代理并不完全认同,但是通过乐工场,把这些项目抓进来了另外一方面,乐工场做的范围很大,包括河北、天津,天津我们有几个,天津写字楼市场也是不断在发展的阶段,某一个代理公司想完全接触天津业务,有一定的难度,无论从人力资源的配置还是精力照顾的程度,但是作为乐工场的平台就可以照顾到,他们拿到项目我们来做天津的项目,这是一个非常好的配合,所以我觉得实际收益,我们也有成交的,有一些是乐工场推荐过来的项目。加盟商这边也获取了更多的信息,大家的渠道是不一样的,但是是一个有效的结合。我们不能做项目,我们可以做服务客户,把项目推到乐工场,这是一个有效的结合,资源的合理分配,应该说互相都有收益,为了壮大乐工场,壮大联盟,希望更多人加盟到我们这个平台来,我们一起做。【姜炜】今天我们来讨论这个,也是说好的模式,或者正在探索的一些模式,想介绍给同行,客户,大家共同来关注这样的一种方式,共同来看,怎么样更好的向前推进乐工场,从理想阳光的总代理开始,到今天乐工场的平台,这个过程不断的探索,刚才也谈到了未来有更多的发展,包括以后的发展。【杨乐涛】在天津设点,一些新的项目。【姜炜】这种发展还是比较快的,更多的是市场一些变化。我们刚才讨论的是一些商业运营的模式,我们再讨论一下业内的观念。今年是政策密集调控的阶段,月底月初二次调控,大家怎么看,现在所谓的二次调控对我们现在从事的商业地产以及写字楼会有什么样的影响包括从客户、从市场的租金,成交量,会不会有变化【王乾瑜】从我实际的工作来讲,没有太大的影响反而有很多正面的影响。因为住宅市场的调控,还是有一些投资想进入商业地产,包括写字楼,但是这种买卖的项目特别少,没有什么特别直接的影响,现在国家有一些新的规定,一些政府的职能部门不能涉及到经营问题,从我们了解来看,今年的内资客户占了很大一部分的比例,这个里面包括一些专业在找项目,找办公地点。我个人来看,尤其是短期内没有特别巨大的供应量出来,去年或者是前年,短期内没有特别大的供应量,这个价格还是在稳中有升。【何金芯】其实要说到市场需求,写字楼和其他商品一样,有刚性需求和投资预期,需要办公肯定找写字楼,看好写字楼的发展可能做一些前瞻性的投资,如果这两方面都具备,从需求来看是很充分。这时候还要看供应量,需求和供应是一个平衡和矛盾的问题。如果说住宅比写字楼便宜的时候,大家愿意去公寓办公。而住宅价格特别高的,大家恨不得住到写字楼里去。所以客户需求也在自己寻找不同的出路。现在有另外一个现状,市场上的存量写字楼和新进入市场的楼盘关系问题,有一些客户原先在A楼办公,现在搬到B楼,那么B楼的供应变成了A楼的需求。直接说价格怎么变化很难讲,整体来看,还是会往好的方向走,而个体项目要怎么操作,还得需要中间商做很多工作。【姜炜】政策有影响吗【何金芯】从加息到抑制通胀,从对住房投资的打压到写字楼成为投资工具。这些都要看到商业地产毕竟是一种生产资料,都是级差地租的表现,任何现代人的生产商务活动,都需要找地方办公,经济越活跃,需求越大。【杨乐涛】用数字来看的话,我觉得有一些现象很容易看到,市场明确。第一,今年上半年,大概半年多一点的时间,我们的销售额是去年全年的两倍,不是同期的,这是一个现象。另外一个,大家的忙碌程度,大家很忙。这个是目前写字楼或者是商业地产市场跟住宅的一些区别。当然区别,我们刚才讲的,这些政策会带来住宅的交易难度的加大,交易难度加大,还有很多事想把交易变得容易,住宅的交易难度加大,成本增加,肯定有一些资金转到写字楼投资,但是刚性需求的问题,不是一个投资性的需求,但是另外一个因素一定能促使刚性需求的增大,膨胀,预期人民币要升值,还有预期通货膨胀,膨胀很厉害,预期会更高,我是一个公司,我要在中国办公,趁现在写字楼还没有很高,可能未来会更高,赶紧花了,会促进办公方面的需求,这个是很明显的,我们很明显看到现在的成交量。还有一个数据,年初的时候,你给了我一个点评的东西,当时有一个公司,说今年还是很困难,供应量很大,下半年逐渐好一点,当时点评,上半年会很好,供需关系发展很大,就不要说明年的预测了,我们的判断,市场是这样,价格上涨不是,,甚至涨,。买卖的价格,租金的价格,涨得更高。年初的写字楼万,现在差不多万了,的涨,市场涨幅非常明显,和前期写字楼价值本身被低估,也有很大的关系,起点不一样。【姜炜】价值回归了。杨总也感觉政策调控跟写字楼市场有关系【杨乐涛】有关系,一部分是供需,我年初不知道这个政策,我也判断好,只是政策做了一个催化剂更好了。【姜炜】政策是把一些需求往商业地产、写字楼方面有一个挤压过来的作用,住宅太敏感了,有很多问题在里面,我是咱们的本土的代理行,杨总有很多外资代理行的经验,现在在本土的环境中,其实有很多在市场上,有自己独立的,在这预告一下,全经联和乐工场会发布年北京写字楼市场的一个专业报告,到时候杨总以及各位乐工场的团队成员,大家也可以去对今年做一个总结,对明年做预测。刚才我提到的,王总还可以关注一下,这个产品持续的在介绍写字楼市场,同时现在又加入了写字楼的金融与资产管理,这块更多的,买卖也好,有很多的运营在里面,包括写字楼经纪,还有政府对写字楼发展的一些措施,像全经联委员会的很多成员的大力支持,我们也希望通过这样的一些产品把写字楼这个产品的独特性、市场的发展趋势更多的介绍给大家。今天的这个论坛也希望达到这样的一个目的,把好的理念、好的产品、好的运营的思路和模式,推荐给大家,大家共同来研究,关注这个问题,使写字楼发展更快,写字楼产品与服务标准也希望得到各位的支持和参与,在这感谢各位嘉宾,今天到跟搜房网的网友共同分享宝贵的经验,同时也感谢各位网友对于全经联写字楼委员会的关注,对于乐工场的关注与支持,谢谢大家。

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